07.07.2021 r.
Za nami pierwsza tura dialogu konkurencyjnego, w ramach którego wyłoniony zostanie podmiot odpowiedzialny za budowę nowego urzędu oraz zagospodarowanie centrum miasta. Zrealizowaniem inwestycji w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP) zainteresowanych jest sześć dużych firm. Wykonawcę poznamy najprawdopodobniej w 2022 roku.
PPP to forma współpracy w sferze usług publicznych, która nawiązuje się pomiędzy jednostkami administracji publicznej i podmiotami prywatnymi. Partnerstwo obejmować może np. budownictwo mieszkań na wynajem, ośrodków sportowo-rekreacyjnych, parkingów, szkół, siedzib władz publicznych czy autostrad. Za wybudowane obiekty samorządy mogą zaoferować prywatnemu partnerowi między innymi gminne nieruchomości.
Rumia dostrzega w PPP szansę na realizację kilku poważnych inwestycji, w tym zagospodarowanie obszaru centrum miasta wraz z budową nowego urzędu. Przedsiębiorcy, którzy zagwarantują opłacenie tych przedsięwzięć, w zamian otrzymają określone profity – w tym miejskie grunty.
Istotnym elementem całego procesu jest zrównoważenie kosztów ponoszonych na cele publiczne z wartością nieruchomości przekazywanych partnerowi na cele komercyjne. Kluczowy jest także odpowiedni podział zagrożeń biznesowych. Na partnerze prywatnym spoczywa ryzyko finansowania, projektowania, budowy oraz utrzymania obiektu, natomiast partner publiczny musi zapewnić popyt na świadczone usługi, czyli utrzymać zapotrzebowanie na ich realizację.
Potencjalni partnerzy, którzy są zainteresowani budową urzędu oraz zagospodarowaniem centrum Rumi w zamian za gminne nieruchomości, to czołowe przedsiębiorstwa budowlane posiadające szerokie doświadczenie w realizacji różnego rodzaju inwestycji na terenie Polski oraz innych państw europejskich. Są to:
Powołana przez burmistrza Michała Pasiecznego komisja zaprezentowała zainteresowanym założenia gminy dotyczące realizacji inwestycji przy skrzyżowaniu ulic Dąbrowskiego i Starowiejskiej. Właśnie tam ma powstać 6-kondygnacyjny budynek magistratu o powierzchni zabudowy do 2 000 m2 i maksymalnej wysokości 24 m, wyposażony w parking podziemny. Nowy urząd zostanie wykonany w oparciu o nowoczesne technologie i odnawialne źródła energii, tak by generował jak najmniej kosztów eksploatacyjnych. Przestrzeń budynku zostanie zaprojektowana nie tylko pod teraźniejsze, ale i przyszłe potrzeby lokalowe. Częściowo zostaną tam przeniesione jednostki organizacyjne, tak by usprawnić obsługę mieszkańców i ulokować ją w jednym miejscu. Przestrzeń niewykorzystana na potrzeby magistratu stanowić będzie rezerwę i początkowo zostanie przeznaczona na usługi komercyjne, takie jak: bank, poczta, biura czy gastronomia.
Istotną kwestią dla samorządu jest wykreowanie na tym obszarze atrakcyjnej i przyjaznej przestrzeni miejskiej, w oparciu o naturalną zieleń i walory Zagórskiej Strugi. W planach jest zagospodarowanie brzegu rzeki w formie schodów terenowych oraz ciągu pieszo-rowerowego, a tym samym połączenie tego odcinka z istniejącą już infrastrukturą parku Starowiejskiego. Teren okalający nowy urząd ma stanowić strefę zapraszającą mieszkańców i przyjezdnych do spędzania wolnego czasu, ale też pełnić funkcję reprezentacyjną, umożliwiając organizację miejskich wydarzeń.
Aby wzmocnić rolę centrotwórczą tego obszaru, planowane jest przekazanie partnerowi prywatnemu części terenu na cele komercyjne w ramach zapłaty za budowę urzędu. Biura, lokale gastronomiczne, punkty handlowe oraz zabudowa mieszkaniowa miałyby stanowić dodatkowy bodziec do rozwoju miasta.
– Dążymy do wykreowania centrum, które nie tylko będzie umożliwiało mieszkańcom załatwienie codziennych spraw, w tym urzędowych, ale też spędzanie wolnego czasu i udziału w miejskich wydarzeniach. Planujemy wykorzystać walory przyrodnicze tego obszaru, ma być bardzo dużo zieleni. Naszym celem jest wytworzenie nowej tkanki miejskiej, która spowoduje wzrost atrakcyjności osiedleńczej Rumi oraz pobudzi handel i usługi – podkreśla Michał Pasieczny, burmistrz Rumi. – Mamy świadomość, że realizacja tak dużej inwestycji w newralgicznym pod kątem komunikacyjnym punkcie miasta generować będzie w przyszłości dodatkowy ruch pojazdów i pieszych, dlatego też planowana jest zmiana i usprawnienie układu komunikacyjnego na tym obszarze.
Teren przy ulicy Sobieskiego, na którym zlokalizowany jest obecny urząd, także zostanie przekazany partnerowi prywatnemu w formie zapłaty za infrastrukturę publiczną. Plan miejscowy umożliwia tam budowę kompleksu budynków o wysokości do 34 metrów. Przewidziano również funkcje usługowe i mieszkaniowe, co pozwoli wykonawcy na stworzenie atrakcyjnego osiedla mieszkaniowego z kompletną infrastrukturą.
Podczas dialogu konkurencyjnego, który potrwa do końca lipca, inicjatywa jest po stronie partnerów prywatnych. To ich zadaniem będzie przedstawienie możliwie najlepszych koncepcji architektonicznych dla terenu urzędu i pozostałych obszarów, a także zaproponowanie nowoczesnych rozwiązań technicznych, ekologicznych i komunikacyjnych.
– To trudny, ale też bardzo kreatywny etap negocjacji, gdyż każdy z partnerów będzie przekonywał komisję przetargową do swoich rozwiązań. Negocjacje potrwają do momentu, aż program funkcjonalno-użytkowy stanie się na tyle szczegółowy, że pozwoli partnerom na złożenie ofert – wyjaśnia burmistrz Rumi. – Całe postępowanie ma poufny charakter. Aby umożliwić równe traktowanie wykonawców i zapewnić im konkurencję, jak na razie nie możemy zdradzać żadnych szczegółowych dotyczących przebiegu negocjacji – podsumowuje.
Przedsiębiorca ma bogate doświadczenie w realizacji wielowymiarowych i zróżnicowanych projektów inwestycyjnych. W jego portfolio mieszczą się zarówno inwestycje o charakterze mieszkaniowym – dedykowane różnym grupom odbiorców, jak i przedsięwzięcia obejmujące swym zakresem liczne obiekty komercyjne i budynki użyteczności publicznej.
– PPP to ciągle jeszcze mało wykorzystywana formuła realizacji przedsięwzięć. A szkoda, bo przy dobrze przygotowanym projekcie zarówno strona publiczna, jak i prywatna osiągają swoje cele. Dla nas, w odróżnieniu od typowych projektów PPP opartych wyłącznie o opłatę za dostępność, istotne w tym projekcie jest dodanie elementu komercyjnego, czyli bardzo ciekawych gruntów, które partner prywatny może zagospodarować – mówi Marcin Kłopotowski, dyrektor ds. inwestycji i rozwoju biznesu Dekpol S.A. – Po pierwszej rundzie dialogu widzimy, że partner publiczny jest dobrze przygotowany do projektu oraz trafnie formułuje wstępne oczekiwania. Jesteśmy przekonani, że jeśli odpowiednio zostanie „przepracowany” czas dialogu konkurencyjnego i końcowe dokumenty będą odpowiadały standardom rynkowym, partner publiczny może spodziewać się dobrych ofert, a mieszkańcy dobrze zagospodarowanych kolejnych części miasta. Nie chcielibyśmy za bardzo zdradzać naszych pomysłów, możemy jednak powiedzieć, iż w przypadku terenu zarezerwowanego pod nowy ratusz szczególnie zależy nam na uwypukleniu walorów przyrodniczych oraz rekreacyjnych dla mieszkańców – zaznacza.
Spółka, będącą częścią rodzinnej grupy kapitałowej Hass Holding, od 30 lat współpracuje z samorządami i spółkami Skarbu Państwa, realizując duże i skomplikowane inwestycje w budownictwie kubaturowym, hydrotechnice czy rewitalizacji zabytków na terenie całego kraju. Doraco ma również doświadczenie w projektach PPP, realizowanych wspólnie z Gdańskiem, a zdobytą wiedzę wykorzystuje podczas współpracy z Rumią.
– Lubimy wyzwania, uczestniczyliśmy już w projektach PPP i mamy dobre doświadczenia we współpracy z gminami. Jednym z naszych większych projektów było Forum Gdańsk, które zrealizowaliśmy z Miastem Gdańsk. Jesteśmy w trakcie realizacji kolejnego projektu PPP na Wyspie Spichrzów. Głęboko wierzymy w synergię doświadczenia, kapitału ludzkiego i finansowego prywatnych przedsiębiorców z zasobami i kompetencjami podmiotów publicznych. Partnerstwo w tym przypadku to słowo klucz, a PPP daje możliwość tworzenia nowych przestrzeni do życia mieszkańców – podkreśla Angelika Cieślowska, prezes zarządu spółki Doraco Nieruchomości. – Na terenie obecnego Urzędu Miasta Rumi projekt przewiduje budowę kubatury mieszkaniowo-usługowej z przestrzenią rekreacyjną dla przyszłych mieszkańców, jako zabudowę śródmiejską z elementami zagospodarowanej zieleni. Muszę przyznać, że już na pierwszym spotkaniu zapoznawczym powstało kilka ciekawych koncepcji, ale na razie za wcześnie, by o nich mówić. Na terenie, gdzie ma powstać nowy urząd, planujemy stworzyć nowe centrum Rumi, które ma olbrzymi potencjał i może być sercem miasta. Wraz z terenami rekreacji, z odkryciem nabrzeża przepływającej obok Zagórskiej Strugi, to może być wspaniałe miejsce rekreacji dla mieszkańców w każdym wieku, jak i atrakcja turystyczna.
Hochtief Polska S.A. działa na krajowym rynku od lat dziewięćdziesiątych. W tym czasie firmie udało się zdobyć ogromne doświadczenie między innymi w realizacji inwestycji kubaturowych, również w sektorze administracji publicznej. Z kolei Hochtief PPP Solutions jest jednostką koncernu odpowiedzialną od 20 lat za rozwój, finansowanie, projektowanie, budowę oraz zarządzanie projektami realizowanymi w formule PPP na rynkach międzynarodowych. W jej portfolio znajduje się ponad 20 projektów PPP realizowanych w sektorze edukacji, administracji publicznej oraz nieruchomości o szczególnym charakterze. Są to m.in. ratusze, urzędy miast, ministerstwa, posterunki policji, centra komputerowe oraz budynki laboratoryjne.
– Jesteśmy zdania, że współpraca pomiędzy partnerami prywatnymi i podmiotami publicznymi przynosi konkretne korzyści dla obu stron. Partner publiczny zdobywa nie tylko finansowanie inwestycji istotnych dla funkcjonowania lokalnych społeczności, lecz również kompetentnego partnera realizującego niemal wszystkie zadania związane z cyklem życia nieruchomości. Z kolei partner prywatny zyskuje długoterminowy kontrakt z godnym zaufania zleceniodawcą – wyjaśnia Joanna Shaw, dyrektor ds. projektów PPP w polskim oddziale Hochtief PPP Solutions. – Pragniemy, aby ten teren stał się zalążkiem nowego centrum miasta i był atrakcyjny dla mieszkańców. Chcielibyśmy, aby inwestycja łączyła w sobie nie tylko funkcje administracyjne, ale i wykorzystała niezwykłe walory rekreacyjne terenów znajdujących się nad rzeką – dodaje.
– Formuła PPP, na którą zdecydowała się Rumia, może przynieść wymierne korzyści zarówno mieszkańcom, jak i pracownikom nowego urzędu. Nowoczesny budynek, zaprojektowany z uwzględnieniem najnowszych technologii, pozwoli sprawnie załatwić wszystkie sprawy urzędowe i przyniesie komfortowe warunki pracy. Dodatkowo utworzona zostanie nowa tkanka miejska, a sam ratusz będzie wyznaczał reprezentatywne centrum Rumi. Dołożymy wszelkich starań, aby projektowane budynki były atrakcyjne architektonicznie, a wszystko to z poszanowaniem istniejącej zabudowy oraz najbliższego otoczenia – uzupełnia Adrian Ziubiński, dyrektor ds. aktywizacji Hochtief Polska S.A. – Ponadto, zaangażowanie środków finansowych partnera prywatnego pozwoli gminie na realizację innych inwestycji – równolegle, bez konieczności blokowania środków – a także na lepsze zaplanowanie wydatków w długim okresie i optymalizację kosztów całego projektu – podsumowuje.
Liderem konsorcjum jest spółka budowlana Mota-Engil Central Europe S.A., która jest jednym z największych generalnych wykonawców w Polsce, gdzie funkcjonuje już prawie 25 lat. W swoim dorobku, oprócz ponad 400 kilometrów autostrad i dróg ekspresowych, spółka posiada liczne kompleksy mieszkaniowe, budynki użyteczności publicznej czy stacje elektroenergetyczne. Wybudowany przez firmę parking Nowy Targ we Wrocławiu to pierwszy w Polsce obiekt parkingowy zrealizowany w ramach PPP.
– Mota-Engil Central Europe, jako doświadczony na rynku europejskim generalny wykonawca robót budowlanych, w ramach dywersyfikacji działalności aktywnie uczestniczy w postępowaniach przetargowych realizowanych w formie partnerstwa publiczno-prywatnego. Rynek PPP w Polsce jest wciąż w początkowej fazie rozwoju, niemniej projekty te stanowią uzupełnienie podstawowej działalności prowadzonej przez spółkę i obejmują między innymi wybudowanie, przebudowę, sfinansowanie, zarządzanie lub utrzymanie projektów kubaturowych, parkingów oraz innych projektów infrastrukturalnych – wymienia Marcin Podlecki, dyrektor ds. rozwoju biznesu spółki. – Dzięki kooperacji z nami Rumia jest w stanie przyspieszyć procesy inwestycyjne dotyczące planowanej budowy urzędu miasta i zagospodarowania terenu z jednoczesną minimalizacją zaangażowania kapitałowego przez stronę publiczną. Naszym celem jest stworzenie atrakcyjnej, zielonej oraz otwartej przestrzeni miejskiej wraz z elementami pozwalającymi na spędzanie czasu wolnego w obrębie planowanej inwestycji. Jako partner prywatny planujemy zagospodarowanie terenu w sposób uwzględniający potrzeby mieszkańców, a także ochronę środowiska, włącznie z umiejętnym wykorzystaniem walorów przyrodniczych rzeki. Szczegółowa koncepcja jest obecnie opracowywana – dodaje.
Spółka ma ponad 30-letnie doświadczenie i znajduje się w czołówce największych firm budowlanych w Polsce. Wizytówką przedsiębiorstwa jest ponad 500 zakończonych projektów inwestycyjnych należących w zdecydowanej większości do prestiżowych kontraktów budowlanych, wśród których są również obiekty użyteczności publicznej – hale sportowe, stadiony, szpitale, siedziby urzędów, galerie handlowe oraz obiekty biurowe i hotelowe.
– Od lat jesteśmy obecni w Rumi i dostrzegamy ogromny potencjał tego miasta. Nasza spółka deweloperska JHM Development wybudowała Osiedle Królewskie przy ulicy Dębogórskiej, dzięki czemu pośrednio przyczyniamy się do zabezpieczania zaplecza bytowego dla osób planujących zamieszkanie w tym mieście. Uważamy, że tereny tzw. Małego Trójmiasta Kaszubskiego są świetnym miejscem do zamieszkania dla osób chcących żyć z dala od miejskiego zgiełku, a jednocześnie świetnie skomunikowanym z Trójmiastem. Do takich miejsc zdecydowanie należy Rumia, dlatego planujemy podtrzymać naszą obecność tutaj – podkreśla Paweł Bruger, dyrektor ds. komunikacji korporacyjnej spółki MIRBUD. – Projekty realizowane w formule PPP to nowe wyzwanie dla naszej firmy, ale dostrzegamy w nich potencjał do dalszego rozwoju. Zaprosiliśmy do współpracy krajowych ekspertów z tej dziedziny, którzy pomagają nam w procesie przygotowania do realizacji projektów w formule PPP – w negocjacji warunków i dokumentacji projektów, a docelowo w składaniu ofert i realizacji inwestycji. Jesteśmy świadomi zagrożeń, które w naszej ocenie wiążą się z długim czasem prowadzenia postepowań PPP, ryzykiem wycofania się podmiotu publicznego, koniecznością generowania wyższych kosztów przygotowawczych po stronie partnera prywatnego oraz brakiem alokacji przez podmiot publiczny budżetu adekwatnego do oczekiwań związanych z wymaganą jakością. Należy jednak dodać, że widzimy też zalety realizacji inwestycji w formule PPP i stąd nasza obecność w tym segmencie rynku. Na etapie dialogu konkurencyjnego chcielibyśmy zaproponować Rumi możliwość wybudowania kilku obiektów kubaturowych, które będą pełniły funkcje mieszkaniową i usługową, jednocześnie z uwzględnieniem funkcji rekreacyjnych na otaczających terenach zielonych. Na tym etapie jest jednak za wcześnie, aby mówić o szczegółach.
Flagowe realizacje
Grupa NDI jest obecna na polskim rynku od 1991 roku. Tworzą ją spółki specjalizujące się w organizacji i realizacji projektów inwestycyjnych w obszarze budownictwa, energetyki oraz hydrotechniki. NDI posiada również doświadczenie w udanej realizacji projektów wykonywanych w formule partnerstwa publiczno-prywatnego.
– W NDI od zawsze stawiamy na innowacyjne formuły realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych, a partnerstwo publiczno-prywatne z całą pewnością do takich się zalicza. Można powiedzieć, że jesteśmy prekursorami tej formuły na polskim rynku, ponieważ jeszcze w latach 90. ubiegło wieku rozpoczynaliśmy pierwsze rozmowy związane z jedną z naszych flagowych inwestycji – rewitalizacją centrum Sopotu. Projekt ten był całkowicie innowacyjny w czasie jego przygotowania i wdrożenia. Jego zakończenie w 2009 r. zaowocowało rewitalizacją dolnego Sopotu i stworzyło nowe, atrakcyjne centrum miasta – podkreśla Marcin Golly, dyrektor ds. rozwoju biznesu w Grupie NDI. – To bardzo pozytywny sygnał, że kolejne samorządy decydują się na stosowanie tej formuły. Rumia potrzebuje prawdziwego centrum miasta – przestrzeni, która będzie atrakcyjna przede wszystkim dla lokalnej społeczności oraz stanie się miejscem spotkań i wydarzeń kulturalnych. Najważniejszym wyzwaniem tego projektu będzie więc optymalne wyważenie zakresu komercyjnego oraz potrzeb społecznych. Korzystając z naszych doświadczeń, prowadząc otwarty dialog z władzami miasta, jestem przekonany, że będziemy w stanie znaleźć najlepsze rozwiązania dla Rumi i jej mieszkańców – podsumowuje.
Flagowe realizacje
